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9月2日西安第批备案价公示，有4个纯新盘面市，其中软件新城今年首个新盘招商臻观府以万元/㎡的高价亮相，震惊四座。

不过回顾下招商当年拿地时的场景，楼面价1.14万元/㎡，溢价率68%，以这么高的房价首开，也在意料之中。

而高新三期即将面市的紫薇、阳光城、西部机场等地价破万的项目，房价大概率也不会低于万元/㎡。

高新外溢区域被网友戏称为“噬金兽”，逐渐“高不可攀”。反观主城梯队，一反常态迈入精细化运营，尽管有南三环22亩拍出1.4万/平楼面价这种典型事件，雁塔对于中央居住区（CLD）的蓝图谋划却是克制的，而其城市构建也更为清晰。

01土拍奇观，这个老区焕新惊喜无限！

土拍不仅是楼市发展的晴雨表，也影响着房地产市场的预期和走向。

据统计，截止8月底，年西安总计成交约10宗地块，其中成交面积TOP5的区域分别是国际港务区、沣西新城、泾河新城、雁塔、高新，总成交面积在全市占比高达5%。

而雁塔在一众开发区中显得尤为引人注目。在主城区土地资源稀缺，土拍市场逐渐式微的当下，雁塔还能拿出多亩地简直令人惊叹。

年1-8月西安主城区土拍（不含高新、曲江）

相比其他区域，雁塔今年总计成交的8宗地块中，居住、商务、教育、商服用地全囊括。

这能明显看出，雁塔今年大力完善城区功能性，正一步一步扎扎实实地实现其发展规划中的所有蓝图畅想。

而中央居住区（CLD），则是雁塔区目前规划最完善、占地面积最大、开发难度最大的区域，全市瞩目的西安城市生态公园、宜家荟聚等重磅项目就位于这里。

02雁塔中央居住区（CLD）发展现状

何为中央居住区（CLD）？

中央居住区其实是社会发展的产物，位居城市中心地带，能够满足人们集中居住、消费、娱乐、教育需求，并具有城市一流生活素质、高尚人文内涵和完美生态环境的居住区域。

简言之，就是一个地段优越、功能齐全、生态宜居的高端居住区。

雁塔区中央居住区（CLD）位居子午大道沿线，其最强优势体现在两点：一是外有重量级“邻居”，二是内有城市顶级配套。

强势“外邻”

重量级“邻居”，分别是高新区（二期、三期）、电子城商圈。

1、经济巅峰高新区

作为大西安经济“发动机”的高新区，经济实力一骑绝尘，一直是其他区域难以逾越的高峰。

而年高新三期的横空出世，更是将高新区的发展推上了巅峰。

2、“文韬武略”电子城

电子城商圈是西安少有的文化、经济两手抓的区域。发展早，历史悠久，军工产业、科研院所密布，而且高校林立，人文环境优越。

中央居住区（CLD）区位示意图

不过，这两大区都有个难题——改善难。

高新是因为被高地价催生的高房价，目前高新区的土拍楼面价最高已达1.46万元/㎡，房价整体均价已达2万元/㎡，堪称全市天花板。

电子城则是老旧小区众多，只能依靠拆迁增加土地储备，难度大，一直缺乏新盘面市。

雁塔区中央居住区（CLD）的出现，一方面可借助这两大板块的经济动能实现发展突破，另一方面外溢的高端置业需求都将在这里得到满足。

城市顶级内部配套

中央居住区（CLD）的最大特点，就是资源配置必须是城市顶级。

1、世界级“生态公园”

位居中央居住区核心的西安城市生态公园，是城南最大的生态公园，占地亩。公园与穿流而过的皂河交汇，后期将形成占地约60亩的世界级“生态公园”。

西安城市生态公园效果图

目前公园一期已经对外开放，就已经吸引了众多人群前来，熙熙攘攘分外热闹，可以预见后期全面开放后的盛况。

2、旗舰级商业环伺

全国第六家西北首家宜家荟聚（在建），就落座于公园南侧。

总投资约40亿元，总建设体量超过0万平方米，停车位大于个，集合约50家国内外知名领导品牌商户。

这一系列数字背后，是宜家荟聚强悍到足以引领和革新区域生活方式的影响力。

宜家荟聚效果图

除此之外，立丰城市生活广场（在建，总建面约28.6万方）、西安第二座大悦城（规划）等旗舰级商业项目环绕，后期建成后将形成成熟的商业集群。

、国际百年顶尖医疗机构加盟

约翰·医院，美国一家有着10多年历史的世界最顶尖的医疗机构，连续2年被评为全美最好、医院。

中国西北国际医疗中心与霍普金斯于年底签约，共同打造霍普金斯-中国西北国际医疗中心（规划），医院占地约亩、总投资70医院。为区域居民提供世界最先进的医疗保障。

西北国际医疗中心效果图

而在高端住宅上，雁塔区中央居住区在今年年初，迎来了一座重量级高端人居大盘——奥园和悦府。

正是这座大宅的出现，刷新了城南高端住宅的标准。

奥园和悦府鸟瞰图0奥园和悦府，占位城南发展高地

城南一直缺新盘，尤其高端盘更是稀缺品。

因此奥园集团西安首个TOP产品系著品奥园和悦府的到来，才显得如此重要。

仅在地段上，奥园就已赢得先机：位居城南芯，三区交汇，占据城市顶级资源。

奥园和悦府项目区位示意

在区位上：项目向西北1.5公里就是高新核心锦业路，向北1.2公里是电子城丈八东路，向南公里是城南大学城。三区交汇，资源汇聚，前景可期。

在交通上：项目北侧是贯通全城的城市快速干道南三环，西侧紧邻城南黄金大道子午大道，与三大地铁接驳：6号线（在建）、8号线（在建）、7号线（规划），后期交通十分便捷。

在生态上：项目与西安城市生态公园仅一路之隔，其负氧离子含量达~个/cm3，远超世卫组织标准。

在教育上：项目自带一所品牌幼儿园，北侧规划小学教育用地，而且距离高新一中、高新国际学校仅有2.公里，教育资源数量、质量都有保障。

04奥园和悦府，城南高端人居孤品

在产品的设计上，聘请一线设计团队精心打造。

为了能创造足以震撼人心的高端产品，奥园聘请了国内一线设计单位，上海天华、山水比德，西安顶豪自然界·河山、雁栖玫瑰园的松·生活馆就出自这两大公司。

奥园和悦府效果图

奥园和悦府外立面采用公建化外立面类玻璃幕墙，清透、高雅、时尚，在远处就能一眼锁定，见之难忘。园林景观上，奥园不惜建筑让位绿化，南北最大楼间距高达96米，大气奢阔，全市少见。整个园林设计灵感取自绸缎，就如丝般蜿蜒铺陈开来，随性自然、妙趣横生。而且建筑采用超大窗地比的三副阔幕玻璃窗、阔景阳台，俯瞰园林盛景，眺望西安城市生态公园葱郁景色，简直不要太爽。奥园和悦府效果图

在产品配置上，以高科技软件硬件搭配，健康生态宜居社区典范。

奥园和悦府此次将产品精粹集大成者——“悦府系”独有的“健康宅·9H全生命周期健康生活服务体系”首次引入西安，将前沿科技与生态完美融合。

1、健康社区系统，创造健康舒适的居住环境

奥园和悦府通过健康监测系统、健康采光、健康通风、健康节能、水源前置过滤器、户外驱蚊系统、无障碍通道，实现社区内部气候监测、业主身体健康监测，以及为业主创造符合人体健康需求的阳光、空气、水、居住环境。

项目社区健康指数大屏

尤其值得注意的是奥园和悦府采用多重净水系统，先进的中央净水站，从源头保障用水的品质；家庭直饮水系统，采用反渗透技术，4级过滤，让入口的每一滴水都干净。

2、智能健康家居系统，身边的智能家庭医生

独有健康线上智慧平台——奥健康PAD，全面及时检测业主健康数据，提供8项在线服务。

如专家在线视频咨询，霍普金斯-中国西北国际医疗中心就医协助，为业主配备专属健康管家，建立健康档案，随时监控业主身体状况，并提供健康管理服务等。

、精选国际一线品牌，打造奢装华宅

除了绝佳的外部环境，在室内“肌理”的打造上，奥园和悦府采用国际一线品牌精心铸就，将高端人居的精华发挥到了极致。

项目㎡户型图

户型设计大气通透、四间南向、奢阔厅堂，让阳光与风在室内畅快游走。

阔景阳台、宽景横窗，让窗外美景倾泻床边；四室三卫、干湿分离，让生活从容优雅。

一梯一户，独立电梯入户，私密电梯前室，独享舒适空间。

奥园和悦府项目室内装修效果图

装标亦极尽奢华，国际一线品牌铺陈全室。

入户门是豪宅标配的钢制子母门，二级防火防爆，三合一密码锁，引入国内顶级防盗防破解的耶鲁密码锁，安全感爆棚。

全屋采用日立的中央空调和新风系统，并能分室控温，让老人小孩更舒适。

层高米1，空间感十足；餐客厅三层吊顶辅以欧普照明灯，层次感尽显。

卧室内采用大自然实木复合地板，与地辐热搭配，冬天也能在室内光脚走路；卧室墙壁布覆盖，皮质沙发墙、陶瓷薄板电视墙，优雅有品位。

厨房格调美观大气，兼具美感与实用性。水槽、龙头、油烟机、灶具、洗碗机等设备来自享誉全球的瑞士弗兰卡，百年品牌，铸就品质生活。

橱柜来自知名一线家居品牌欧派，阻尼铰链自带的缓冲功能减少碰撞，延长橱柜使用寿命。

其中颇为惊艳的是厨房悬挂推拉门，采用钛镁合金材质，轻巧美观，推拉无声。

奥园和悦府项目室内装修效果图

送你一座五星级酒店标准的卫生间。

干湿分离的三进式卫生间设计，设置了独立的洗漱间、马桶间、淋浴间，

面盘和马桶均采用的是世界顶级卫浴品牌杜拉维特，工艺精湛、质地细密，面盆釉面厚度高于国标50%，不易发黄，便于打理。

龙头、花洒、五金与西安W酒店采用一个品牌——世界顶级卫浴品牌德国高仪，独特的飞雨技术，将50%的空气植入淋浴水中，同时龙头恒温设计，打开水龙头0.秒便可达到适应的温度，水感更温和舒适，淋浴体验更佳。整体而言，无论是大器具还是小细节奥园和悦府都精心打磨，以业主的体验感为重中之重，温暖贴心。

奥园和悦府项目室内装修效果图

总结

价格洼地，奢装大平层均价约1.8万元/㎡

众所周知，一个区域新房的定价标准，不在于二手房而在于同区域内的新房价格。

如文首所言，目前奥园和悦府周边新面市的楼盘均价已突破2万元/㎡，后期还将有一批万元/㎡+的新盘上市，区域价格被大幅提升。

地处城南核心，与高新比邻而居的和悦府，首次面市是在今年年初，作为当时区域内的唯一新盘，主力户型-㎡在售，奢装大平层均价1.8万元/㎡，是当时的价格高地，而是目前的价格洼地。

因为“限价”政策的影响，以及首盘低价的市场“潜规则”，奥园和悦府的房价实际上远低于周边同类型高端住宅。1.8万元/㎡的价格能够达到这样的产品力，实数难得。

目前中国中产人数约有2.5亿，他们有需求，也有能力享受和承担更好的居住体验。

而且在全球量化宽松趋势下，资金避险情绪升温，中产人群迫切寻求抗风险资产。

产品力十足，并且位居城市核心地段的高端住宅抗跌性大，受市场政策影响较低，已成为高净值人群默认的保值性首位的产品。

占据城南中央居住区核心地段，周边配套、产品品质远超预期，并且房价处于区域价格洼地的奥园和悦府，绝对是城市塔尖人群抵御风险、畅享美好人居的绝佳之选。

撰文：AD君

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