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板块评测：郑东新区北部区域东板块

康桥香麓湾位于鸿发路与博学路交会处东南，在区域命名上，属于郑东新区北部区域东部板块。

图：郑东新区区位示意

郑东新区北部区域即以往的金水科教园区，以东三环为界，以西为郑东新区北部区域西板块，也叫杨金片区，以东即为郑东新区北部区域东板块，也有人称之为龙子湖北区或鸿园片区。

该板块尽管行政归属金水区，但从命名上也可以看出，实质上是属于大东区往北扩展的一部分，和东区的北龙湖、龙子湖无缝衔接。

作为四环内大东区的一部分，该板块区位的优越一目了然，板块西南即为北龙湖，正南为龙子湖高校园区，以东为行政文化中心的白沙，区位之好可谓得天独厚。

尤其是北龙湖作为郑州集金融和科创为一体的双中心，辐射势能巨大，该板块作为紧邻北龙湖的第一梯队，将成为其中最直接的受益者。

我们知道，当下的郑州正在全力押宝科创，连霍高速沿线是其中最主要的科技产业带，中原科技城，云湖智慧城，科学谷、双湖科技城均位于其两侧，而康桥香麓湾所在的区域定位中央科技区，同样以科技为主。

已经落地的产业园就有金科智汇谷、榕基软件园、北大国际创业孵化中心、以色列科技城、中国科学院过程工程研究所郑州分所等等。

图：金科智汇谷航拍

科创产业是前景最具想象空间的产业，任何一座城市的科技城均为区域内的价值高地，这也是该板块为何值得看好的一大原因。

而和郑东新区北部区域西部板块比较，东部板块也有着其独特的优势在：

A相比西部板块，环境更宜居

由于各自定位规划的不同，相比西部板块，东部板块更为纯粹，这里没有大片的安置房，没有军用机场，再加上在开发之前主要以鱼塘和林地为主，环境更宜居。

B以低密为主，客户更高端

该板块房地产项目容积率低，大多在2.5以下，主要以低密洋房和别墅为主，是高端改善的聚集地，而且不像西部板块最大户型不超过平，该板块产品定位都比较高，所筛选的客户也更纯粹。

图：康桥香麓湾周边航拍

C未来更为稀缺

该板块本身面积不大，再加上鸿园已开发多年，区域生活氛围逐步成型，教育、商业配套也在不断落地，目前在售项目也只有康桥香麓湾、天伦城、鸿园、碧桂园天玺湾等四五个项目，待开发的空地已经不多，随着区域由新房市场到存量市场的转变，未来市场会更为稀缺。

图：康桥香麓湾位置示意

不过尽管该板块前景值得期待，但目前也存在配套落地慢，区域道路、形象有待改善等问题。

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02

项目评测：康桥香麓湾

康桥香麓湾总占地亩，容积率为1.99，包括16栋小高层、2栋洋房、5栋叠墅。

图：康桥香麓湾整体航拍

小高层户型是-㎡，洋房是-㎡，叠墅-㎡，主力户型为㎡四房，均价2-2.4万/㎡之间。

项目优劣：

1、亚洲最佳新锐设计豪宅大奖，豪宅范十足

康桥香麓湾是由新加坡SCDA建筑设计事务所所设计，该团队在全球建筑设计行业排名前列，是世界建筑领域设计先锋的佼佼者，康桥旗下令业内外大开眼界的豪宅康桥美庐湾同样是其作品。

正因为设计前卫，香麓湾还被凭此获得过“亚洲最佳新锐设计大奖”。

康桥香麓湾外立面采用超白玻玻璃幕墙，搭配香槟金氟碳喷涂铝板，设计前卫大胆，玻璃加铝板也是大多数豪宅的标准配置，相比北龙湖清一色的新中式，香麓湾无疑是更具豪宅范。

图：康桥香麓湾外立面示意

另一点值得一提的是，项目南北向阳台与卧室客厅的窗户均为通体落地窗，北面窗地比：0.25，南面窗地比：0.38。可能有人不明白“窗地比”的意思，可以自行百度。目前行业一般数值在0.2，而香麓湾通过加大窗户面积，达到0.25-0.38，不论南向还是北向，采光都有保障。

图：康桥香麓湾落地窗细节示意

2、产品户型起，定位高端

户型尺度是衡量一个项目定位的主要标准，户型面积越大，起点越高，大户型占比越高，说明一个项目的定位越高。

康桥香麓湾户型㎡起，这个尺度已经是郑东新区北部区域西板块的天花板，项目主力户型㎡，占比达35%，改善的纯度很高。

图：康桥香麓湾项目航拍

3、洋房叠墅稀缺

在四环内，除北龙湖外，大部分均为高层产品，香麓湾设计有洋房和叠墅，在四环内十分稀缺。

图：康桥香麓湾东西向航拍

4、产品亮点多，项目诚意足

作为康桥打造的又一高端豪宅，香麓湾除了颜值惊艳外，在产品上还有许多可圈可点之处：

a产品设计全为两梯两户，等同于一梯一户，每户均有私家电梯厅。

b为了增加公共空间和社区舒适度，康桥香麓湾拿出了5栋楼，一楼全部做了架空，共计约0㎡，以2万每平计算，牺牲的利润就达近万。开发商损失利润，业主入住提升舒适度，清清楚楚。

c在楼栋布局上，项目中央位置8栋楼均为独栋单元设计，如此不仅增加了每栋楼的采光面，空气也更容易流通。

5、紧邻贾鲁河，生态环境优越

在生态上最值得一提的是，康桥香麓湾以西即为亩的贾鲁湖湿地公园，项目也可以称得上是妥妥的河景房，而且此处的贾鲁河河面宽阔，绿树成荫，环境优美，在郑州这个缺水的城市，香麓湾的位置很是难得。

图：康桥香麓湾周边生态配套航拍

6、板块还在建设周期内，城市界面短期内较差

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配套评测

交通配套

康桥香麓湾以西紧邻博学路，以北紧邻鸿发路，博学路是区域和龙子湖连通的主干道，项目以北过一个路口为杨金路，以南一个路口为鸿宝路，这两条道路均为区域内贯穿东西的主干道，交通便利。

图：康桥香麓湾道路交通区位示意

项目以西不远即为东三环，东三环是贯穿东区北龙湖，龙子湖，高铁商务区的主干道。

项目周边主干道还有金城大道，连霍高速，北三环等等。

在轨道交通上，项目周边规划有两条地铁线，地铁20号线和地铁1号线北延线，不过这两条地铁都处于规划状态，地铁通行尚需要时间。

图：康桥香麓湾轨道交通示意

生活配套

项目东侧规划3万方高端商业区，周边金科智汇谷也规划有部分商业，目前鸿园片区也有部分底商，整体而言生活配套还有待完善。

图：康桥香麓湾周边商业落位示意

教育配套

项目周边有金水区第二实验小学、鸿兴路中学等，很值得一提的是，项目东北角为一所国际学校，包括幼儿园、小学、中学等，据说为西亚斯，目前尚未确定。

图：康桥香麓湾周边学校落位示意

图：片区内学校实拍

再远一点的学校还有北龙湖优质教育资源，如清华附中，上师大郑州启佳学校等。

生态配套

康桥香麓湾以西即为亩的贾鲁河湿地公园，贾鲁河郑州段90公里是政府重点打造的五星级旅游文化区，目前河道正在治理，年底就可改造完成。

图：康桥香麓湾周边生态环境示意

河道宽度将近米，最窄处也有米，两侧还会打造数百米文化旅游公园，加入旅游、文化、休闲、体育等元素。

图：康桥香麓湾旁贾鲁河实拍

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04

产品评测

户型

/㎡户型为四室两厅三卫：

优点：私家电梯厅，户型方正通透，三开间朝南，两卧朝南，双套房设计，餐客一体。

缺点：公卫和餐厅正对。

㎡户型为四室两厅两卫：

优点：三开间朝南，两卧朝南，主卧套房设计，私家电梯厅，户型方正，南北通透，客厅次卧连通式大阳台，餐客一体。

缺点：客卫没窗户。

㎡户型为四室两厅三卫：

优点：户型方正，通透全明，私家电梯厅，三开间朝南，两卧朝南，餐客一体，动静分区，°转角环幕设计，超大观景面，双套房设计，南北双阳台。

缺点：走廊面积较大。

景观园林

康桥的景观一向为人所称道，作为康桥高端豪宅系作品。香麓湾在园林景观设计上更是亮点颇多。

项目共有5大景观设计亮点：

1、归家风景林荫道+大地艺术景观带

地块儿中央布置有一条特色林荫景观大道，道路长约m，路面宽9m。

2、双重礼仪大门：

一重位于风景林荫道南北两端，为标识性大门，大门高度4-6m，宽度30-70m；

二重大门开启于风景林荫路中间，建筑同样延续艺术极简的建筑风格呈围合式布局，形成入口静谧的林间景观广场和轻奢的星级酒店式大堂。

3、约1万㎡中央会客区+约0㎡垂直架空泛会所空间

以“社交会客厅”为设计主题，项目将主入口区周边5栋架空层及其围合区域整体打造成架空泛会所+庭院式会客园林，形成近1万平米入口区户外社交会客空间。

“泛会所”有四栋5m层高，1栋（25#楼下）3.5m层高，有丰富的社交功能，将集品茶、读书、会客、游乐、刷卡健身，party厨房等功能于一体。

4、银杏林间6座景观桥串联起6个主题游乐互动空间

中心绿地被周边楼栋围合、形成自然的社区公园，在这里种植设计了两片银杏风景林，有6座高低起伏的景观桥穿梭银杏林间、串联起银杏林下6大主题游乐空间。

图：康桥香麓湾景观轴规划效果示意

5、6大互动游乐空间

分别为攀爬之桥乐园、水镜之桥乐园、迷宫之桥乐园、滑梯之桥乐园、瀑布之桥乐园、秋千之桥乐园。

在叠墅区以植物为主题、营造了三条花巷景观，由北到南分别为：樱桃巷、海棠巷、紫薇巷，营造春夏季节唯美的赏花景观空间，主要选用樱花、山桃、西府海棠、紫薇等名贵花木。

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06

综合评测

北龙湖作为郑州金融加科创的双中心，也是郑州城市价值的塔尖之地，辐射势能极大，康桥香麓湾所在的板块作为紧邻北龙湖的第一梯队，潜力无限。

何况，从区域发展上看，这里定位中央科技城，身处中原科技带的沿线，属于郑州科创产业升级的发展重点，值得看好。

目前郑东新区四环内有待开发的空白区已所剩无几，康桥香麓湾所在的板块可以称得上是大东区主城最后一块纯粹的高端改善之所，随着区域内空地的减少，未来会更为稀缺。

康桥香麓湾还是康桥即诸子庐，美庐湾之后的又一个高端豪宅盘，其大胆前卫的设计，超大玻璃幕墙加铝板的外立面，超高的窗墙比，即便是和北龙湖一众豪宅比较，产品力也绝对不逊丝毫，未来势必会成为郑州豪宅设计的又一典范之作。

如果再加上其紧邻贾鲁河的稀缺位置，近0㎡的架空层公共空间，高品质小高层精装，在目前的豪宅市场，康桥香麓湾绝对是不可错过的一个。

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老杨点评

郑东新区北部区域作为紧邻北龙湖塔尖的第一梯队，未来潜力巨大，而东板块因为环境纯粹，更具备高端改善的基因。

贾鲁河沿线的康桥香麓湾是康桥高端豪宅的第三代产品，无论是一线国际名企设计的出身，前卫的设计感，石材加铝板的外立面，还是低密指标，纯改善的定位，高品质的精装，在整个区域竞争力都很强，相比北龙湖千篇一律的新中式，别具一格的香麓湾很有可选的价值。

老杨之所以喜欢这个项目，原因是在郑州的几百个在售项目中，大多数是“过去的项目”，而香麓湾是“未来的项目”。

往期内容

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