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验房报告是基于房哥验房服务推出的固定栏目，每周更新，汇总小区验房中发现的问题，为大家买房提供参考，关于该小区遗漏的内容，大家在留言处进行补充；

今天第八期，走进蓝光公园华府，时间：年6月20日，查验房源：三期高层，平毛坯四室。

（公园华府景观展示区）

先说结论：作为蓝光进军西安的首个项目，取得了极好的销售成绩，也获得了极多的争论，小区的实际交付效果和示范区是有极大差异的，但在一期元/平，三期元/平的绝对性价比面前，似乎又香的不行……

这也给一众开发商提了醒，样板展示区适度即可，不要用力过猛，在高成本和低售价面前，太好的示范区和较差的交付，只会加剧业主心里的落差感。

撰文：不知火

验房师：王师傅

基本情况

蓝光进入西安的时机真的是恰到好处，16年底西安房价刚刚开始上涨时，蓝光以10.17亿元摘得沣东新城亩土地；

三个月后蓝光公园华府开卖，短短三个月卖掉多套，一时被称为神盘，凭借优秀景观示范区给人留下印象；

（小区二手房价格，来源安居客）

17年5月，一期首开价格元/平，到了10月，二期在售的均价已经到了元/平，但和周边万科金色悦城元/平，恒大都市广场元/平，西旅逸都元/平来相比，仍然性价比十足；

即便到了18年国庆，此时西安房价已经到了高位，蓝光因限价政策，仍然有元/平的毛坯，也就是此次查验的三期高层；

在整个西安，八千附近，展示区漂亮，户型不错，品牌房企的项目，蓝光是最热的一个；

（小区周边区域面貌图）

两年后的现在再看，虽然周边三桥车城依旧存在，但沣东四小，五小已经交付，万象城商业也不算远，小区周边基本生活配套是有的；

安居客上已挂出来的二手房均价到了元/平，周边位置更好的华润24城，保利金香槟，中建开元城均价已到元/平；

（蓝光周边生活配套）

至于蓝光周边讨论多年的西部车城拆迁，还是没有任何进展；说了这么多，蓝光在西安的首盘到底表现如何？来看本次的验房报告；

本次查验房屋为三期4号楼高层，毛坯交付面积㎡，2T4户连廊布局。

立面观感

立面观感包括三个部分内容，分别是社区底商裙楼做工，小区大门，高层立面和洋房立面，全部都是小区第一眼的门面；

（三期商业裙楼实景）

整个三期包括7栋高层，16栋洋房，社区底商全部在高层楼下；底商为两层，除部分装修建材店外，并无太多开业；

做工上，柱子部分为真石漆通刷，每隔两开间一个壁灯，做工尚可，未见保温层露出，破损；临近地面的下沿外包深褐色石材，门头部分为涂料；

二楼门头上有单独空调机位，一层未见空调机位；地面部分为红砖铺地，拼接处少许石材勾边；

全石材上墙和真石漆通刷的区别会在交房五年后看出，后者破损情况会逐步加剧，石材耐久性更高；

（高层外立面实拍）

（真石漆施工细节）

（高层外立面补丁）

（高层外立面破损）

高层与洋房立面的用料是一致的，底部深褐色真石漆，与商业裙楼一致，上层为浅白色真石漆，按常理讲，很多小区都是底层真石漆，楼梯涂料，此次蓝光全部真石漆通刷，档次还是可以的；

但现场的实际做工确实相当一般，虽然用了不少真石漆，但破损，割手，补丁，不平的现象较多，颜色显旧，观感不佳；

（小区楼位总平图）

三期小区总共设置了四个入口，东南西北都有，其中东西两侧为主大门，由于合同约定车库，大门等为年12月底交付，所以暂未开通，但整体效果已经出来了，相当于住宅部分是提前一年交房，在西安比较少见；

（三期东侧主入口实景）

东侧大门整体石材铺贴，进出分别有三个独立门禁，中间玻璃房为保安室，门头谈不上大气，未见大堂入户，水景；

（三期南侧主入口实景）

目前小区业主进出为三期南门，分为左侧人行，右侧车行双入口，由于毛坯交房，有大量装修工队，门禁管理较松，进出基本无人盘问。

景观园林

根据拿地信息，三期当时的容积率为3.49，绿地率不小于35%，住宅总面积约82亩，最终7栋高层，16栋洋房，高低配的好处在于高层做利润，洋房做品牌，坏处是留给小区的景观空间不大，也叫螺蛳壳里做道场；

公园华府三期能看到的包括南北和东西两条景观轴，在四号楼前交汇后有一个小喷泉，其他部分就是各楼栋前的景观组团；和此前中铁建花语城的布局很像；但受制于容积率，高层的楼间距就一般了；

（公园华府景观示范区）

介绍中，公园华府景观是法国香榭丽舍园林的造园风格，追求规则对称，并加入“模纹化”元素；讲究景观中轴和对称之美，自带雕塑小品；

（公园华府景观示范区）

以大气恢弘的景观中轴，秩序严谨的对称之美、精工细致的雕塑小品，营造出富有韵律感的轴线园林体系；

在售楼部样板区确实能感受到，小桥流水，亭阁台榭，景色搭配美轮美奂，实际小区交付效果如下图，分别选取景观轴，高层及洋房步道等节点；

（小区景观中轴俯瞰）

（小区主景观轴）

（景观轴交汇小喷泉）

（高层与洋房景观步道）

（高层间景观实景）

（洋房间景观步道）

（洋房前景观组团）

（高层前景观组团）

（洋房间景观组团）

整体植被覆盖度一般，虽然没有夸张到大面积草坪，但大乔木数量偏少，整体植被胸径，冠幅一般，既未达到遮阴效果，也谈不上美观，洋房部分观感尚可，高层各楼栋间水平不一，比如三号楼拐角刚看到五重园林，到了另一栋高层楼下，植被又有点秃；

（小区植被细节）

植被的成活率和造型上差异较大，现场可辨认的树种包括，桂花，紫叶李，石榴，樱花，五角枫，国槐，七叶树，紫薇，银杏等，国槐的树冠高度就还可以，但桂花，樱花，紫薇，银杏等又是缺枝少叶；

中轴线的银杏树叶大量都靠黄色假树叶装饰，樱花也是一样，前者在这个季节开出了不属于自己的叶子，后者开出了不属于自己颜色的花；可能开发商是为了交付效果美观，但植被品质跟不上，反而弄巧成拙了；

（主入口石材地铺）

(南向次入口红砖地铺）

（小区地面铺装实景）

地面铺装上，在主入口和东西中轴景观是石材铺地，平整美观无破损不平；在次入口空地，南北中轴又是大量红砖铺地，同时红砖有肉眼可见的不平和破损；

社区跑道为硬质混凝土，不同地铺材质间有石材间隔；样板区景观的“模纹化”元素，在交付现场也看得到，主要集中在小区主入口的石材地铺上；很多时候判断小区档次，有一个重要标准就是是否做到全部石材铺地。

草坪目测为黑麦草混播，虽未见大面积泛黄，但实际的种植效果也很一般，三期草坪面积不小，局部干枯发黄，修建维护需要及时跟上。

生活设施

公园华府三期在这部分的内容乏善可陈，算上雕塑和摆件，勉强凑够六张图，雕塑确实能看出来法式园林的元素；

（小区雕塑及公共设施）

能看到的健身设施只有3号楼下的羽毛球场，成人健身器材和儿童娱乐区并未看到，不知是小区还未整体建成的缘故，还是没有设置；

临时厕所设计很贴心，但杵在小区草坪里，实在不美观，垃圾台的设计还行，用景观墙进行了遮挡，但没有雨棚遮挡，雨天垃圾桶会进水；

公共装修

公共区域包括户外大堂，户内大堂，电梯包装和平层公区四个部分：

（三期四号楼大堂）

大堂外围整体石材铺贴，顶部玻璃雨棚，左侧挂壁灯，地面石材铺地，门口两颗成年桂花，树形不错，叶子较少；

刷卡独立门禁，大堂开门尺寸正常，不影响后期大家具搬运；大堂高度与一楼齐平，造型未对二楼北向连廊有任何遮挡；

（一楼公共大堂）

大堂内左右双人口，设置了两对沙发和茶台，墙面地面石材，顶部双层石膏板吊顶配水晶灯，门框，吊顶外沿，墙面运用了大量的金属线条勾边；美观度还是不错的；

（一楼公区走廊）

一楼公区走道宽度常规，消防箱内嵌；地面石材拼接，墙面瓷砖，顶部石膏板+筒灯；

（高层电梯包装保护）

电梯保护严实，对于毛坯交房的小区，由于大量装修运料施工，电梯保护尤为重要；

（平层电梯间实景）

公区电梯间全部砌砖上墙铺地，电梯边缘黑色石材包裹，防火门隔开连廊，电梯间和楼梯间；

（平层楼梯间实景）

楼梯间墙面乳胶漆，地面水泥，台阶踏步无破损，栏杆牢固，卫生整洁；

（平层连廊实景）

连廊做工不错，地面全部瓷砖铺贴，两侧金属栏杆，连廊两侧设下水，虽是常规做工，但比此前紫宸的水泥连廊观感好上不少；

贴瓷砖怕雨天路滑的解释，虽然看似合理，但对业主而言，瓷砖的观感是明显强于水泥地面的。

车库做工

车库并未在此次交付中，但施工已近尾声，负一层入口虽没有完工，但因为装修从地库进的缘故，已经开始使用；

（负一层公区装修）

（电梯入户处瓷砖破损）

虽然在地面和瓷砖阳角都做了保护，但部分保护条已掉，瓷砖掉瓷磕碰；毛坯房对于小区公共区域的损坏还是比精装房严重很多；

（地下车库实景）

地库部分，消防设施，顶部管道，粉刷还在施工，地坪处理，标记，车位划线已经完成，整体环氧地坪漆观感还是不错的，耐用性和金刚砂比各有优劣，但档次上环氧地坪还是更好的；

车位划线正常，基本都两个柱子三个车位，未见机械车位，异形车位。

户内验房

这几年精装房太多，反而毛坯交房变得稀缺了，蓝光此次高层的户型还是不错的，尤其边户平的四室；

做到了南北双阳台，三开间朝南，南向卧室全带大飘窗，算得上目前最主流的三室户型；

（高层边户客厅实景）

（高层主卧实景）

（高层边户南向次卧）

备注：以下问题仅代表该查验户内问题，不代表所有楼栋

（三期高层验房问题汇总）

问题不算少，墙面地面处理上，空鼓，破损，砂眼，裂纹不平现象较多；门窗工程上，包括破损，划痕，密封条断裂，门框磨损，具体问题如上清单。

好处在于毛坯交付，后期装修整改成本不高，相比交房刮大白，这种清水交付的查验要方便很多；

当然，凑合的地方也有，比如避难间的防火门，不仅固定松垮，门套和门的尺寸有较大缝隙，有为了验收临时拼凑的嫌疑，虽然业主后期收房肯定会换掉，但交付的观感不好，整体较糙。

毛糙细节

除了户内，还有一些地方的做工也很一般，这也是标题中房子盖得糙的缘由；

（防火门缝隙）

（大堂开门开关缝隙）

（大堂外围卫生死角）

（高层顶楼真石漆细节）

（顶层通道门）

（消防箱内建筑垃圾）

其实都是些小问题，对于很多业主可能看不到这么细，对于开发商而言，处理成本也是很低的，无非是维修，保洁跟上的事儿；

对于一个提前一年交房的小区，这样的小瑕疵实在没有必要，既不存在赶工期，无非缺的就是负责二字。

验收总结

理想状况下，外地开发商在西安的第一个交付小区还是会用心的，但实际的表现未必，虽然卖房靠情怀，但交房靠的是成本，很多交付口碑不错的小区，表面看是开发商的匠心情怀，实际则是成本控制做的好的缘故；

蓝光公园华府的展示区美轮美奂，交付区非常一般，可能对于这样的刚需项目，这就是块能盖出来的常规水平，这就如同康师傅红烧牛肉一样，虽然实物没有包装上的卤蛋和大肉块，但煮出来的面肉汤味儿还是不错的；

（建筑工程标识牌）

唯一让我疑虑的是这块施工标识牌，走出小区时看到的，按常理都是在最显眼的位置，但三期小区内看到的全部都是这样遮挡的，不知是没做完还是别的原因，知情人可解答下疑虑……

验房报告

房哥验房报告3期

房哥验房报告4期

房哥验房报告5期

房哥验房报告6期

房哥验房报告7期

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作者：西安房哥

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