来源：凤凰网房产上海站

今年以来，随着市场环境的变化，楼盘销售进一步分化。一方面，四季都会、颛桥·紫薇花园、蟠龙天地、蟠龙府等超级红盘接踵入市；另一方面，各个板块滞销的楼盘也逐渐增多，甚至已开始花式促销卖房，比如金山区。

降价促销能卖的动吗？近日，凤凰网房产走访了金山区一些楼盘，注意到这些楼盘多已经启动分销卖房，推出买房送家电、一口价房源、９折等优惠活动，然而尽管这些楼盘有优惠促销，但市场上并未因此激起太大波澜。

优惠活动增多

凤凰网房产近日在走访中发现，上海金山区多家楼盘为迎接中秋国庆消费旺季，推出了一系列打折促销活动。

在金山新城，金山碧桂园凤凰城限时推出一口价房源，以１２幢２２号１０１室为例，该房源网上备案价为３５８８３６６元，单价２６６１４元／平方米，现一口价为３３７９０１８，为网上备案价的９折，优惠了近２１万元。

当然在金山区，促销优惠的并不仅有碧桂园凤凰城一家楼盘。

在张堰镇，新华地产开发的新华御府和新华御著两家楼盘于９月５日～１２日中秋期间开展“６重金喜豪礼”活动，限时上架“一口价房源”，在备案价的基础上９７折、９５折出售。同时，活动期间凡成功认购新华御著／御府房源，即可获得品牌家电一台，活动当月成功认购洋房产品，可享车位抵用券１万元１张。

在金水湖产业新城，云湖壹号也限时推出３０套特价房源，有毛坯有装修，建筑面积约７５．９－９３平方米，在备案价的基础上９６折出售。

自开盘以来，云湖壹号优惠促销活动不断，今年６月份，项目在备案价基础上９７折出售，并加赠１万元车位抵用券。

此外，还有中介透漏，复地湖畔和光、新未来樾湖等楼盘也都推出了各种优惠，折扣低至９５折。

“花式”促销难掩寒气

虽然金山区各大楼盘推出了如此多的优惠促销活动，但据凤凰网房产观察，销售情况并不理想。

作为准现房的金山碧桂园凤凰城，目前尾盘在售，据案场置业顾问介绍，“现在可选的房源并不是很多，仅剩下四十多套房源，优惠力度还是比较大的，有房源可达到备案价基础上９折”。

９折的优惠力度，在上海新房市场上可谓比较罕见，大多楼盘都是在备案价的基础上上下浮动５％。

可惜，如此大的优惠力度，结果依旧不乐观，在凤凰网房产停留在售楼处不到一小时的时间内，仅有１组客户到访。网上房地产显示，９月份以来，金山碧桂园凤凰城仅网签６套房源。

较金山碧桂园凤凰城来讲，新华御著＆新华御府售楼处更显冷清，并无客户到访。网上房地产显示，９月份以来，新华御著仅网签１套房源，新华御府网签４套房源。

资料显示，项目位于金山张堰镇，目前在售建筑面积约７２－９５㎡精装洋房和约１１８－２００㎡叠墅，其中洋房均价２２６００／㎡，叠墅均价２８０００元／㎡。

据悉，项目于今年６月６日首开，推出３１２套房源，当时由于认购人数太少，而取消摇号，截至目前，项目仅售出４９套房源，３个月时间，去化还不足２成。

而位于金水湖畔的云湖壹号，由保利＆招商＆金地三家房企共同打造，号称金山首个ＷＥＬＬ集合社区，将打造金水湖健康生活范本。项目开盘之初，便已启动中介分销来卖房。

在促销优惠不停歇的情况下，１０个月时间，８７４套房源，已网签３７３套房源，网签率刚过４成。而９月份以来，项目共网签２３套房源，日均网签１．５套房源。

区域库存大去化周期长

虽然近几年金山宅地供应量并不多，但是区域新房库存依旧非常大。

据中指院数据显示，２０２２年５月，上海市商品住宅（不含保障性住房）库存主要集中在金山区、崇明区、浦东新区，可售面积分别为７０．１万㎡、４７．７万㎡、４６．２万㎡；出清周期分别为３０．２个月、２２．６个月、５．６个月。库存大去化周期长的背后，不难发现，金山的房地产市场存在着严重的同质化现象，户型雷同、产品单一、建筑形式趋同，这种现象在同一板块内尤为严重。

比如同位于金水湖板块的云湖壹号、新未来樾湖以及复地湖畔和光；金山新城板块的碧桂园凤凰城、建邦国宸府、复地星愉湾、光明艺树家以及光明金山府。

（回顾：开春探市｜中介路边“抢客”，新盘普遍打折，上海这个区行情惨淡）

大盘扎堆引致同质化竞争甚于激烈，以至于金山楼盘去化率整体偏低。据凤凰网房产上海站统计，２０２２年１－９月份，上海金山共开盘９次，仅复地星愉湾１盘进行摇号，认购率约为２２．２２％，剩余８盘均因认购人数太少而取消摇号。

被抛弃的“金山新城”

抛去新房同质化严重这一问题，导致金山楼盘去化难的另一个原因就是区域发展受桎梏。

上海十二五期间规划了郊区七大新城，金山新城为其中之一。

而在最新的２０４０城市规划中，金山新城被降格为“核心镇”，地铁建设也搁置，在定位上被其它五大新城迅速拉开差距。

上海市的远郊开发战略中，似乎也要把金山留到最后。“嘉青松”大开发使得嘉定、青浦、松江飞速发展，洋山深水港、临港新城正带着老南汇打翻身仗，连崇明也受惠宏伟的上海长江隧桥工程，悄悄崛起。

而这中间，几乎没有金山什么事情。

金山在交通方面最大的短板就是没有地铁。上海的郊区里面，松江有９号线、１２号线西延伸，嘉定有１１号线、１４号线，青浦有１７号线、１３号线西延伸、轨交２号线西延伸，奉贤有５号线、１５号线延伸，就连崇明也即将迎来轨交崇明线。

虽然金山早在２０１２年开通了上海唯一的市域铁路金山铁路，但是金山铁路发车周期间隔较长，而且，金山铁路进入南站一段与国家铁路共用线路，成为瓶颈。

而在其他配套方面，金山比其他郊区要弱一些。

商业方面，金山区大型商业综合体屈指可数，仅有金山万达广场、百联金山购物中心、世纪金源·方圆荟购物中心（在建中）。反观其他郊区，以奉贤为例，大型商业体有奉浦万达广场、奉贤宝龙城市广场、苏宁生活广场、百联南桥购物中心、龙湖天街、传阅坊等。

教育方面，目前来说，幼儿园算是比较好的，但小学到高中相比市区，还是有不小的差距，无论是硬件还是师资，都比较薄弱。虽然近几年已经改善不少，积极引进世外和禾佳两大品牌的入驻，但这仅是冰山一角。反观其他郊区，以青浦为例，连续多年引入教育名牌，协和、平和、世外、复旦附中青浦分校、复旦五浦汇、宋庆龄学校，以及兰生复旦青浦分校，七大名校的汇聚。同时，宋庆龄学校还将继续深耕青浦，开建４所托管校。

结语：

自从去年以来，金山区新房就不那么好卖了，所以说金山区打出各种营销活动，也在情理之中。

但对于买房人来说，开发商打出各式优惠促销活动，也是给买房人上车机会。

处在这样的大宽松、低利率的买房时期，买房人不但“遍地有选择”，可以买到自己心仪的房源，且上车门槛更低了。

所以，此时有需求的购房者，不妨好好淘一淘，也是可以买到好房的。