01

板块测评：唐镇三兄弟社区

华侨城纯水岸位于德淳路和诚礼路交汇，大名城紫金九号一期和二期之间的位置。

华侨城纯水岸周边示意图

这片区域的行政划分比较复杂，浦发檀府归属于虹一村社区，但小区内又设立了独立的浦华居委会，另外几个归属于大丰村社区。

为了方便说明，我们统称为唐镇三兄弟社区。

唐镇被冠以第四代国际社区的名号，已有十几年，以白金瀚宫为代表的一众别墅，及绿城、保利等开发商的进入，为唐镇打下了很好的基础。

早在年，绿城玉兰花园开盘时，凭借㎡起的2房，万起的总价。

在一开始就已经做好了唐镇的业主筛选。

而真正把唐镇的名气推向高潮的，还要数在、、接连开盘的唐镇三兄弟。

当年的唐镇三兄弟并不好卖，户型居多、总价偏高，受众自然有限。

位置也称不上好位置，离地铁丈远，没有快速路，学校也没有着落，即使放在唐镇规划中的新市镇中心来看，也是在东北部的角落，偏居一隅。

唐镇国土空间规划

年，大名城以楼板价2.79万/平和2.97万/平的代价拿下两块地，后期售价6.2-6.6万/平，为了去化单套佣金20万+，分销的阴影久久无法摆脱。

但也正因如此高额的佣金，当时的中介拼命地把客户带往唐镇。

1名中介告诉手中位客户：唐镇好；

1万名中介就能把“唐镇好”的概念，传递给万位购房者。

而且大都是预算在-万间的高端客群。

借此，唐镇名声大噪，客群能级也在三兄弟的引导下，稳定在了上海中产和中产+的级别。

业主大多来自张江、联洋，甚至陆家嘴置换客户，本科率接近%，上海户口率也非常高。

绝对的高收入、高学历、高素质的三高人群。

不同于别墅区的冷清，三个高端小区环形的合围社区，不但保证了人气，而且高端气质的遥相呼应之下，更是提升了整个社区的高级感。

虽然地处偏僻、没有地铁、商业不便、甚至南侧还是村庄等等的情况并没有任何改变。

但只要社区的人群基础固定下来，就会源源不断地吸引同质化的人群加入进来。

这些人上班开车、时间自由、重视教育、收入偏高。

加上龙东高架的开通和小学、初中的招生，足以满足业主的要求。

商业地铁有则更好，没有，也没什么影响吧。

02

项目测评：华侨城纯水岸

年7月，经过轮激烈竞争，华侨城以4.42万/㎡的楼盘价，拿下了唐镇D-04-06地块。

也就是现在位于大名城紫金九号一、二期之间的地块。

如果说共同开发玉兰花园的绿城和融创是唐镇的拓荒者的话，那华侨城就是最后摘果实的那一个。

华侨城纯水岸周边细节

它的到来，成为了唐镇四兄弟最后的一块拼图。

社区的草木已经长成，人群基础已经固定，就连充满不确定性的学校，也近乎确定下来。

这也是华侨城以4万多拿地，有信心卖到8万的底气来源吧。

只是没想到限价7万，虽然仍是躺赢，但终究赢得不爽。

赢得不爽的后果自然就是减配，户型是一开始就设计好的，自然不会改动，75-78%的得房率还是比较可观的。

但是精装修就不用指望了，虽然据说中央空调和地暖没有减配，但也不要抱有太大的希望，还是当做白顶白墙白地板的房子来看待的好，最起码不会失望。

除了精装没指望，不同于周边几个竞品或容积率更低，或全人车分流，华侨城的容积率直接拉满到了2.0，而且也只是半人车分流，这将被竞品直接甩下一截。

而且没有会所，售楼处将作为政府公共设施，旁边还搭配了1栋政府保障房和3栋自持保障房，整体的社区氛围自然也不像另外三个那么纯粹。

商业不便、没有地铁、唐龙路南侧还有村庄的弊端，也会更加明显。

好在华侨城的客群和三兄弟的客群在本质上没有明显的差别，人群基调已经定下来。

不属于这个社区的人也不会选择在这里生活，属于这里的人也不会那么在意商业和地铁。

社区品质不如其他三兄弟，在周边8.5万/㎡朝上，而华侨城均价7万的价格下，好像没那么难以接受了，这还是在展示出来的挂牌价偏低的情况下。

浦发檀府挂牌情况

再加上东方幼儿园（示范园）、福外唐城培德校区、建平培德实验中学的加持，足以自我安慰。

不过福外培德校区和建平都是新办的学校，成绩未出，教学水平尚且无法确定，能肯定的是，一定和本部无法媲美。

只是在周边“三高”业主的带动下，让人对未来充满了期待。

除了学校不要报以过高的期望外，倒挂也没有我们想象的那么巨大，简装交付后的拆除和重新装修，不但拉长了入住周期，而且成本至少30万打底。

同样的区域，品质本就不如竞品，后期的价格自然也无法媲美，浦发挂到8.5W，不代表华侨城也可以。

在套利空间有限的情况下，还是建议大家贯彻“房住不炒”的方针，从自身情况出发，考虑是否真的适合自己，再酌情入手。

03

交通测评

华侨城纯水岸周边道路交通示意

道路交通

华侨城的交通不比上海西南部，快速路云集。

甚至在龙东高架开通前，都无法称得上方便，仅为上个2公里处的外环，就要等4、5个红绿灯。

但在龙东高架开通后，这里的交通直接上了一个新的台阶。

因为龙东高架不但能够串联浦东的中、外环，甚至直接连通内环高架，直接减弱了浦东和浦西的隔阂。

而且唐镇附近中、外环间的距离也不过1.8公里，说是临近中环也不为过。

南侧的高科中路虽然不是快速路，但也是浦东的主干道之一，连通张江、北蔡、世博前滩自然不在话下。

不过唐镇的快速路只有一条龙东高架，对目前的唐镇来讲还算够用，但后期融创和浦发新房的大量业主入住后，交通必然紧张。

届时高科中路的红绿灯多到让人焦躁，龙东高架也可能陷入上桥堵下桥也堵的窘境，恐怕出行也会增加困扰。

各商圈驾车通勤时间

PS：工作日17:30，高德地图（仅供参考）

轨道交通

轨道交通没什么好说的，即使未来在广兰路还有21号线等待开通，但也和华侨城的业主没什么关系。

毕竟2.3公里的步行距离，走是走不到的。

还是老老实实开车吧。

04

商业及医疗配套测评

华侨城纯水岸周边商业示意图

前面我们也说过，华侨城附近的商业是非常不方便的。

后面虽然在东方幼儿园东侧规划了商业，但主要功能还是邻里中心，买买菜会方便很多。

好在唐镇自身就有两个商场，5.7万方的恒生万鹂广场和6.5万方的阳光天地。

反正出门都是开车，自驾6分钟到阳光天地，10分钟到恒盛万鹂广场。

不过两个商场更多的是社区商业能级的，逛吃逛吃还可以，高端谈不上。

唐镇地铁上盖，阳光天地

当然要是觉得low，还可以去8公里处张江的核心商业——长泰广场，反正都是要开车的，差个几公里也就一脚油门的事儿。

邻里中心的开业可以解决日常买不到酱油的窘境。

至于商场嘛，对于全自驾出行的业主们，3公里和8公里也没差。

医院方面，医院，在唐镇政府附近。

未来在创医院（三甲），就近看医院（三甲）。

上海中医院东院

反正都是走不到，开车就差别不大了。

05

教育配套测评

教育方面前面已经提到很多次了，不在此赘述。

华侨城不是三学区房，也不要以三学区房的价值来定义它。

只是学区的确定性更强，能规避掉学区的风险，而不像融创未来金融城一样，一头雾水。

值得一提的是隔壁的民办启能东方外国语学校，小学学费20元/学期，初中20元/学期，住宿0元/学期。

据说口碑很差，前身是复旦附中上海康桥学校，后来更名为上海东方世纪学校，年3月换了校长，改叫启能东方外国语学校。

换校长之后依然众说纷纭，知道的朋友可以来说一说，这个学校怎么样。

上海建平培德实验中学

06

产品测评

户型测评

98平户型，3房2卫，是华侨城的入门级户型。

横厅设计，提供了较宽的视野，两房朝南，主卧和套卫保证了通透性，客卫做了台盆外移，保证了舒适性。

不过餐客厅的通透性并不好，横厅对于餐客一体而言，会有空间上分配不合理的隐患，总有一个功能会被削弱。

房间过道的设计也会让横厅营造出来的空间感大打折扣，并且有一定的面积浪费。

平户型，3房2卫，飞机户型。

在98平的户型上做了升级，U型厨房的设计能够容纳更多人共同作业。

北侧房间也做了面积扩充，横厅面宽增大，给了餐客一体更舒适的空间。

不过卫生间正对入户门这个设计也不知道是怎么想的......

平，3房2卫，是华侨城的改善户型。

横厅设计留给客厅，北向增加了餐厅的独立空间，U型厨房增加互动性，是非常舒适的户型。

缺点的话，主卧门正对房间主要动线，私密性差，主卧紧挨北次卧，以致两个房间的通透性都不足。

平户型，4房2卫，华侨城的中级户型。

其实就是平户型的升级版，扩大了厨房，但减少了客厅面宽，增加了一个向南的房间，做到了3房朝南。

主卧门依然正对房间主动线，但通透性变好了，新增的南次通透性却不理想。

最后附上各户型楼栋分布图，供大家参考

其他方面测评

华侨城纯水岸，西侧和南侧分别临河，西侧边套也开了窗，虽然有西晒的困扰，但是景观还不错。

整体栋距并不宽，低楼层采光势必受到影响。

不过华侨城外立面铝板+玻璃幕墙的设计，还是值得点赞的，目前在施工中，无法看到外立面的施工进度。

只希望不要跟着限价一起减配才好。

07

综合测评

华侨城纯水岸，是新房中为数不多容错率较低的项目。

毕竟无论是周边的配套，还是居住人群，都已经是确定的事情了。

整体社区几乎开发完成，后续也鲜有施工干扰，基本是交房即入住的状态。

当然，前提是你不挑装修。

如果还要自己搞装修，那入住时间恐怕还要拖慢半年以上。

而且各家装修进度不同，即便入住一年后还有施工的影响，那也不是什么意料之外的事情。

买到自然是赚到，也是性价比不错的项目，但倒挂空间并没有想象中那么大。

不要抱着获利的心态去买，自然也就不会买错。

十郎有话说

选择华侨城，更大的价值十郎认为还是能够融入唐镇最核心的人群阶层。

或许你没办法选择联洋、碧云、北蔡等板块，但是能以更低的门槛融入唐镇内最顶级的阶层之一。

也不失为一个快速进阶的好办法，但同样，你也要接受这类人群的生活方式。

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以上为正文

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