01

板块测评：南华城居委会

仁恒华发海上溪云位于浦三路和秀沿路交汇，属于康桥的南华城居委会。

仁恒华发海上溪云周边示意

地处康桥的西北角，远离康桥核心区，与电信三兄弟接壤。

没错，以保利林语溪为代表的电信三兄弟，是属于康桥的。

十郎常说，三林就是浦东城市化的尽头，这点在康桥表现得很明显。

外环绿化带附近，遍布村村落落。

电信三兄弟北侧的村

康新公路附近到处是工厂。

美林小城周边破旧的城市界面，在康桥随处可见。

不过18号线的规划，标志着康桥正式进入了资源补充期。

年12月26日一期南段开通后，提升了交通的能级，原来没有地铁的绿宝园和康桥半岛等片区，也享受到了地铁的辐射。

新田广场的开业、COSTCO的选址，都将继续补充康桥的商业。

COSTCO选址处

教育方面，除了康桥实验小学得到了明珠集团的支持外，壹府澜庭附近也规划了更多的教育资源，有望摆脱万年吴迅中学的诅咒，将迎来新的机会。

产业方面，作为张江南片区的拓展区，将打造高端生物医药制造基地。

这些资源对于地域广阔的康桥而言，自然远远不够，但却在表明，康桥正在发展。

当然住宅分布散乱是很难改变的，即使是一些新房或者次新房，也大多被老破小甚至宅基地包围，壹府澜庭就是很好的例子。

品质住宅无法形成组团，自然也失去了好的社区氛围和影响力，这也直接使得康桥整体的城市界面即使在不断更新的情况下，也没有显著改善。

不过，以上说的好与不好似乎都和南华城别墅区的业主无关，因为这里是别墅区。

人少，车多，业主综合净值高，价格变化规律特殊等等，都是别墅区的特点。

南侧紧邻的中科大研究院，几乎凭一己之力就将别墅区和南侧破旧的城市界面完全分隔开。

破旧的老小区，和其无关。

出行几乎完全靠自驾（想坐地铁也没有），出门左转就是林海公路，3公里就是8万方的新达汇三林，距离和新田差不多，体量却更大。

康桥的商业和其无关。

而且张江南的生物产业园，对这里的业主也没什么影响，要么在隔壁的电信信息园上班，要么在南侧的中科大研究院上班，至于开车到生物产业园的时间和到张江的时间也没差。

产业发展和其无关。

这里几乎就是一个位于康桥之内，又独立于康桥之外的社区。

如果没有东侧的工厂和农民房，可能就更超然世外了吧。

02

项目测评：仁恒华发海上溪云

仁恒华发海上溪云是南华城别墅区填补空白的一块拼图。

这块拼图落下，四大别墅区也就成型了。

低达1.1的容积率，在现在动不动就2.0朝上的新房市场上尤为显眼。

纯洋房+纯合院的分布，加上超低的容积率，注定要打造一个高品质社区。

但周边的不足，却又和“高品质”格格不入。

项目优劣势分析：

优势：

1、位于南外环边

林海公路附近的南外环，距离中环只有1.8公里，前往中环也很便捷，也可以算是临近中环。

但去蹭金色中环的热度，就没必要了。

2、低密度社区

低达1.1的容积率，加上纯洋房+合院的产品规划，直接提升了居住舒适度，加上纯洋房项目的稀缺性，备受瞩目是一定的。

3、得房率高

洋房得房率约78%，市场上普遍得房率在75%上下，以品质著称的宝华浦东紫薇花园得房率只有72%左右。

78%以上的得房率，十郎要么在别墅见过，要么在临港和奉贤的新房见过。

外环边上78%的得房率，难能可贵。

4、临近双核心产业区

驾车10公里抵达晶耀前滩，14公里抵达张江高科，能够直接承接两大核心的客群。

5、生活配套较便利

这也是优势？收钱了吧！

这对于公寓而言是必备的属性，可是这对于别墅区而言却是难得的属性。

虽然商场、地铁都在2公里开外，但向南步行1公里，菜场、水果店、理发店等沿街商业一应俱全，low是low了点，方便是真方便。

劣势：

1、临近工厂

项目东侧为工业园区，包含了服装、食品、建材、油墨等工厂，即使在城市设计结构图中也属产业风貌区。

拆就别想了。

当然，在土地使用规划中属于战略预留区，不过这个概念诸位自己琢磨吧，反正十郎觉得还不如就当他是个工厂来的踏实。

2、临近城乡结合部

在沿着工厂再向前走m，十郎竟然看到了一片庄稼地。

城乡结合部里的别墅？别墅区中的城乡结合部？

海上溪云东侧的庄稼地

3、外环外，集卡不断

外环外走集卡本身没毛病，但由于板块内工地众多、工业园物流旺盛，使得集卡成为了门口的秀沿路上，24小时不间断的“风景”。

4、方圆米内极其荒凉

方圆米内，除了工厂就是农田，集卡不断，道路坑坑洼洼，别墅区又鲜有居民走动，用“荒凉”来形容，应该很是恰当了。

甚至晚上会害怕在这附近走夜路。

5、非完全封闭社区

项目东侧公租房旁边有一条外部道路，可直接横穿小区内部，虽然是人行道，但应该不乏外卖员穿梭其中。

这对后期的物业管理有较高的要求，管理不足容易造成小区内部环境混乱，甚至有安全隐患。

6、临近御桥垃圾焚烧厂

御桥垃圾焚烧厂是中环周边最大的负面影响因素，项目距其直线距离2.8公里。

理论上讲实际影响范围应该在周边2公里范围内，但根据气候影响，会影响到更远的位置。

据粉丝反馈，曾经踩盘珊瑚世纪的时候也能闻到空气中的异味，至于要不要当负面因素考虑，诸位自便。

03

交通测评

仁恒华发海上溪云周边道路交通示意

道路交通

仁恒华发海上溪云周边道路交通较为便捷。

东西两侧两条南北向的林海公路和沪南公路，向北可直达世纪大道去上班，向南可抵奉贤买黄桃。

北侧直接相邻两条环线快速路，1.4公里上外环，3.4公里上中环，抵达张江、前滩、虹桥都很方便。

不过几条道路的体验并不能称得上好，早上过了8点，外环向东基本堵成狗，向西从早上6、7点就开始堵了。

林海公路大车不断，对于很多车技不成熟的司机来讲，大车=噩梦。

各商圈驾车通勤时间

PS：周六17:30，高德地图（仅供参考）

轨道交通

仁恒华发海上溪云周边轨道交通示意

仁恒华发海上溪云号称双轨交，同时临近11号线和18号线。

实际距离11号线浦三路地铁站3.3公里，这辈子可能是走不到了。

18号线康桥站还好一些，但也要2.1公里，步行时间超过半小时，这......

18号线作为贯通浦东南北的线路，定位“换乘之王”，而且是首个全线无人驾驶的地铁线路，意义非凡。

康桥站1站换乘11号线，2站换乘13号线，5站是5轨交的龙阳路站。

目前仅开通了含御桥站以南的站点，北段预计21年底开通。

只是线路再牛，走不到就是走不到，除非买个小电驴克服克服。

各商圈地铁通勤时间

PS：仅测试步行至地铁站的时间，减去30min为实际地铁乘车时间，因北段未开通，目前换乘比较绕，开通后时间会有所缩减。

04

商业及医疗配套测评

仁恒华发海上溪云周边商业示意图

项目周边成体量的商业都分布在方圆3公里范围内，包含了新田广场、新达汇三林、万达广场、永乐广场等。

基本可以满足社区商业到区域型商业的覆盖。

不过即使是最近的新田广场，步行也要2.5公里，基本只能依靠自驾前往。

目前周边步行可达的，只有隔壁城置广场楼下的小超市和烟酒店，以及向南1公里处南华新村附近的底商。

这里提一句，城置广场无法当做商业配套使用，因为只有一个小超市和烟酒店，买瓶酱油还是可以的，其他的就不要指望了。

医院的话，医院南院在项目4公里范围内，是目前浦东医院，另一个在临港。

05

教育配套测评

教育方面，就有趣了。

周边学校并不在少数，南侧就是规划中的幼儿园，康桥实验小学、吴迅中学等也都在周边，甚至南侧康梧路上还有规划中的小学和中学。

规划中的学校水平不可知，康桥实验小学得到了明珠集团的支持，都值得期待。

但其他的公办都很一般，吴迅中学更是有名的菜中，在小学倒数的，到了吴迅都能当班长。

而且这附近就这一所中学，希望规划中的中学能打破这一诅咒吧。

公办不够，民办来凑。

常青藤小学、上海英国学校、中福会幼儿园、尚德实验学校等民办学校都不远，而且着实都很不错。

别墅区的业主也不约而同地做了同样的选择。

所以，项目周边的教育资源总体而言就是，民办贼强，公办贼差。

两极分化严重，那么你家娃未来打算上民办么？

康桥实验小学

06

产品测评

户型测评

A户型，90平，2+1房2卫，标准的飞机户型。

两房朝南，主卧套卫，而且保证了良好的通透性。

南次卧比较畸形，门口的空间做衣柜难保证隐私性，做办公桌又空间不够，仅用于走动，就直接浪费掉了。

北侧并没有做北次卧，而是做了多功能房，有利有弊。

好处是能够增加灵活空间，并且使公共空间的空间感和通透性都更好。

但反之，这个空间也很难做成独立的卧室使用，毕竟面积有限，一旦做成卧室，内部空间会很狭小，而且会严重降低公共空间的通透性和空间感，直接影响采光和通风。

双卫，但客卫并没有做洗手池的外移，飘窗也只有主卧才有，整体实用性较低。

其实就是一个以舒适为标准打造的户型，三口之家会很舒适，三世同堂就会显得拥挤。

至于2房+一个书房/临时卧室的设计，喜不喜欢，见仁见智。

合院

合院产品，平，总价预计万起。

市场稀缺产品，户型不做评价，看看就好。

其他方面测评

仁恒华发海上溪云共计套房源，其中洋房套，合院套。

整体的居住舒适度是有保证的，包括做了超低能耗住宅，能耗方面可以节约50%。

邻里中心、园林设计这些，各家自媒体已经说过很多遍了，好不好，自己看了沙盘心里都有杆秤。

十郎还是更