品质改善,户型刚需浦东紫薇花园需求错位
白癜风怎样防治 http://m.39.net/disease/a_5548230.html 以品质见长的宝华果然没有让人失望,房评君今天实探宝华浦东紫薇花园时,发现该项目是当下减配成风趋势下的一股清流,从社区园林到建筑用材再到装修标准、精装地库都让人眼前一亮,宝华标准在这个项目上一以贯之,值得点赞。 但出人意料的是,这个项目的主力户型竟然做成了83㎡的两房产品,共有套,占到5成以上,虽然拿地要求中小户型占比七成,但将两房作为主打,让人大跌眼镜。 项目的均价为6.76万/㎡,这意味着83㎡的刚需户型,万左右才能买到,这个总价段已经属于改善,现在置换成本这么高,花这么多钱买个两房,过两年再换房,不知道有多少人喜欢这样折腾。 而这样的面积和总价段定位,估计和所处区域相关,项目说起来是森兰板块,其实所在地是高行,比年初推出的森兰壹公馆位置更弱,也没有名校加持。 整个板块属于起步较早板块,所见即所得,什么含义?就是现在什么样、以后也就什么样,没有大变化,也没有更好的资源导入。 这样的地方,开发商明显担心项目的去化速度,因此选择了保守的主导小面积、相对稍低的总价,辅以宝华的品质王牌,通过性价比来撬开市场。 加之项目周边无比较好的次新房打底,一二手房也不存在价差,日后的溢价空间并不特别乐观。 所以,自住是项目的主要需求,但是万的总价段,周边客户估计区域改善都难,杨浦、虹口的拆迁户可能能够得上。 区域分析整体配套多样,区域潜力有限!项目地处浦东新区高行板块,往北是外高桥,往南是森兰国际社区。高行属于发展比较早的区域,板块已经成熟,配套齐全。没有大的规划支撑,未来很难有大的升值空间。 浦东紫薇花园旁边是老小区和正在建设的人才房,小区东南向有一个信号塔。 △图中未涂色的楼体为人才房,拍摄于浦东紫薇花园内 项目距离杨浦、虹口较近,可以承接一部分浦西外溢客户,同时也吸引浦东改善客户。 交通配套:距离地铁6号线航津路站约1.7公里,步行半个小时左右。门口有公交路行南路张杨北路站,坐车5站到航津路地铁。公共交通不是很方便。 商业配套:森兰商都、国际商品广场、外高桥休闲广场、阳光天地等。 △森兰商都 学校配套:不主打学区房,新房不确定学校,临近的也没有特别重点的学校。浦东新区高南小学、高桥镇小学(高行校区)、上海师范大学附属高桥实验中学、竹园中学(森兰校区)等。 医疗配套:医院、医院等。 产品分析赠送面积多,精装标准高!项目由11栋12-16层小高层组成,其中北面的两栋楼带底商,为配建的人才租赁房。可售的为9栋楼,面积约64-㎡,均价67元/㎡,共套房源,其中主力户型是83㎡,占了半壁江山。 从面积段可以看出,以㎡以内的小面积为主,而且2房占比太高,达7成。这个项目的总价约-0万左右,主力总价万左右,这个总价段的客户以改善为主,2房确实很尴尬,尤其在提倡3胎的时代背景下。 交付时间为年底或年初,在6批次新房中,属于交房非常早的,多数新房在年中下旬交付,部分甚至在年。目前房子全部封顶,多数楼座外立面基本完成,目前在打造内部精装。 △实景图 小区绿化和景观也基本完成,品质看的见。 层高3.15米,即使做完中央空调和吊顶,也不会压抑。 值得一提的是,赠送面积多。 阳台送一半面积,而且交付的时候是封闭阳台。按理封闭阳台算全面积。置业顾问解释说:先按半封闭阳台通过政府验收,再统一安装窗户。 一梯两户,电梯门分侧开,相当于一梯一户,电梯厅的位置属于每户的业主,也是赠送的,可以做个鞋柜、收纳柜等。 △电梯厅的赠送面积 △电梯厅旁边的设备间有一块面积,也可以利用 精装采用的均为知名品牌,地暖、中央空调都有,缺新风系统。厨房西门子四件套和旭勒橱柜都很高端。 厨房、卫生间多处采用天然石材,豪华尽显。 △样板间实景图 还有,卫生间也有中央空调和地暖。 △卫生间的中央空调出风口 下面再来感受下宝华的地下精装大堂和车位。奢华、大气,而且车位尺寸比标准车位略大。 户型分析主力户型竟是2房,和主流需求存在错位!64㎡为1室,说实话,现在1室的需求量太少了,即使单身,也要为将来结婚、生子做准备。而且现在首套的资质十分宝贵,大家都愿意尽可能在能力范围内买大一点、位置好一点、功能全一些的房子,卧室自然多多益善。 83㎡主力户型,是2室,如果能设计成3室该多好! 96㎡及以上的3房舒适度很高。 价格分析无明显倒挂,与森兰核心存较大差距!项目附近的南新西园、南新东园均价约4.9-5.6万/㎡,不存在倒挂。如果把森兰壹公馆纳进来,今年10月刚项目刚成交一套㎡房子,成交均价10万/㎡出头,但这个项目对其并无参照性,壹公馆的溢价主要是六师附小的加持,而且项目地段也更好,地铁站就在小区旁边、森兰国际社区的商业配套也聚集在项目对面。 房评君说宝华浦东紫薇花园在均价6.8万/㎡的楼盘中,品质是优秀的。人无完人,房子也很难十全十美。整体来说,这个楼盘宜居,适合买来自住。喜欢森兰或者高行的客户,都可以考虑。 |
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